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房地产不同拆迁补偿方式税务处理,自主选择房屋拆迁补偿方式
2015-04-12 18:21:03 来源: 作者: 【 】 浏览:223次 评论:0
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  房地产不同拆迁补偿方式税务处理

  目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式:即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。

  (1)产权调换:

  拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人,使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。

  (2)作价补偿:

  拆迁人将被拆除房屋的价值,以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。

  (3)产权调换和作价补偿相结合:

  以上不同的补偿方式下,开发企业将涉及不同的税务处理及税收成本。

  一、产权调换方式下的涉税处理

  此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、企业所得税问题。

  (一)营业税

  对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式,即“拆一还一”的行为,从实质上看,属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为,按照税法规定,应申报缴纳营业税。按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发[1995]549号)的规定:“对外商投资企业从事城市住宅小区建设,应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定,就其取得的营业额计征营业税;对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分,由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”

  该文件虽然文件针对的是外资企业,但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性,此政策同样适用内资企业。贵公司主管地税机关应是比照此文件对贵公司“拆一还一”行为以成本价确定的营业税计税依据。

  (二)土地增值税

  国税发[2006]187号文件规定:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  由于从产权调转补偿的性质上看,属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质,因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。

  (三)企业所得税

  产权调换方式,企业所得税税务处理上一般情况下做非货币性交易,即“以物易物”处理(拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分,可视为以开发产品换入存货),非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行:

  国税发[2006]31号文件规定:开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;?

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;?

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

  产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题,目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发[2006]31号文件中关于以土地换取开发产品的规定:

  国税发[2006]31号文件规定:

  企业、单位以换取开发产品为目的,将土地使用权投资房地产开发项目的,按以下规定进行处理:

  1、企业、单位应在首次取得开发产品时,将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理,并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。?

  2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时,将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理,并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

  结合以上规定,房地产企业应在交付开发产品时,分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济业务进行所得税处理,并将购入存货的价值计入该项目的成本,该存货的计税成本即所换出的开发产品的市场公允价值。

  二、作价补偿方式下的涉税处理

  在这种方式下,按照政府规定标准支付的拆迁补偿费,可计入土地增值税扣除项目金额,并计入企业所得税计税成本扣除。

  另一种情况:在签署拆迁协议时,双方确认了拆迁补偿的金额;但以补偿商品房的形式履行协议。

  这种情况,从税务上应认定为债务重组,按照如下规定进行处理:

  《国家税务总局令第六号》第四条规定:债务人(企业)以非现金资产清偿债务,除企业改组或者清算另有规定外,应当分解为按公允价值转让非现金资产,再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理,债务人(企业)应当确认有关资产的转让所得(或损失);债权人(企业)取得的非现金资产,应当按照该有关资产的公允价值(包括与转让资产有关的税费)确定其计税成本,据以计算可以在企业所得税税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。

  上述规定中公允价值的确定建议借鉴国税发[2006]31号文件的方法和顺序。

  国税发[2006]31号文件规定:开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;?

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;?

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

  自主选择房屋拆迁补偿方式

  问:被拆迁房屋的用途和面积如何确定?

  答:房屋用途、面积的确定,首先看房屋所有权证,以房屋所有权证上标明的为准;房屋所有权证未标明的,以房屋权属档案记载为准;没有房屋所有权证的,以建设工程规划许可证标明的为准。

  被拆迁公有租赁房屋的用途、建筑面积以房屋租赁手续标明的为准;房屋租赁手续未标明的,以公有房屋租赁档案记载为准。

  当公有房屋租赁手续及租赁档案均未标明建筑面积的,以实际测量的面积为准;没有条件测量的,以标明的使用面积按照规定的换算系数换算为建筑面积。

  问:房屋拆迁补偿有几种方式,由谁选择?

  答:房屋拆迁有两种补偿方式,一种是货币补偿,另一种是产权调换。被拆迁人可以根据家庭的实际情况自主选择,也就是说,选择哪种补偿方式完全是由被拆迁人决定。

  问:要求货币补偿,如何计算补偿金额?

  答:货币补偿的金额是由评估机构,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新等因素,以房地产市场估价确定的。

  问:我要求实行产权调换,应当如何交款?如果我要求的安置房屋比原房屋面积小,是否应当退给我钱?

  答:此次棚户区改造,规定了被拆迁房屋建筑面积在70平方米以下的部分,免交结构差价。如果您需要增加面积,上靠标准户型进行安置的,那么原面积部分,不需要交纳任何费用。只需要按照综合建设成本价格,交纳上靠户型面积与原房面积差部分的购房款。当然,您所选择的标准安置户型房屋小于您被拆迁房屋的面积,那么,您的安置房屋不需要交纳任何费用,我们还要将您多余的面积部分,按照评估确定的价格,以货币的方式及时返还给您。

  问:我打算改善居住条件,能否在正常上靠户型的基础上,再增加一些面积?我将如何计算应交纳的购房款?

  答:如果规划设计的房源充足,可以提供您所需要的房屋,对超出标准安置户型之外的部分面积,按照商品房屋销售价格交纳购房款。

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