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房地产开发企业选择拆迁补偿方式选择,房地产开发企业选择拆迁补偿方式选择
2015-04-12 18:21:01 来源: 作者: 【 】 浏览:178次 评论:0
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  房地产开发企业选择拆迁补偿方式选择

  “拆近补偿费”是房地产开发企业“开发成本”的重要组成部分,也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目,令人困惑的是:为何拆迁补偿方式不同会导致土地增值税清算结果较大差异呢?

  房地产开发企业的房屋拆迁补偿有两种方式,一种是货币化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁入(单位或个人)达成协议,按拆迁面积与单位面积应补偿金额计算出补偿费,房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务部门开具的发票,将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出作为扣除项目,并按《土地增值税暂行条例》的规定,作为“房产开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数,另一种是实物化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人达成协议,按拆迁房屋的面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积按市场价或协议价销售给被拆迁人,这就是我们通常所说“拆一还一”补偿方式,这种补偿方式产生的结果是:房地产开发企业返还给被拆迁人的房产,会计上一般不作为收入处理,这部分“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出没有作为“房产开发费用”和“财政部规定的加计扣除20%”的基数。

  由于两种拆迁补偿方式的不同,导致了在计算土地增值税加计扣除的基数不一致,直接影响到土地增值税清算结果。究竟拆迁补偿方式不同对土地增值税产生多大的影响呢?下面通过案例加以分析。

  案例:(1)项目基本概况

  某房地产开发企业于2005年2月开发“新世纪名人苑”项目,该项目批准用地面积10406.00平方米,容积率3.9,项目于2006年3月竣工,经房产管理部门测绘总建筑面积40665平方米,其中;可售面积38155平方米(住宅29882平方米、商业办公4771平方米、拆迁返还面积 3502平方米);公共设施面积2510平方米(人防工程1500平方米、物业管理中心260平方米、居委会50平方米、文化站700平方米),该项目全部销售完毕,公共设施移交给相关部门。

  (2)项目基本数据

  [数据1]项目收入、成本情况该项目实际取得转让房地产收入为169143531.55元,均为货币收入(不含拆迁返还面积的收入);项目实际开发成本103964988.78元,其中:取得土地使用权的成本24720418.39元,房地产建造成本79244570.39元。按可售面积计算单位开发成本2725元(103964988.78/38155);开发成本中包含各类行政性规费如:墙改基金、劳保基金、规划技术服务费、散装水泥基金、白蚁防治费、城市基础设施配套费计3306327.86元,行政性规费不作为20%加计扣除的基数。

  [数据2]项目实现税金

  该项目实际发生与转让房地产有关的税金9827756.49元(含拆迁返还面积的收入应交的税金),其中:营业税8934324.08元城建税625402.69元教育费附加268029.72元,营业税税率5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%.

  (3)前提条件

  ①经测算,该项目不划分为普通居宅和非普通居宅更节税;

  ②为了使两种补偿方式下土地增值税清算结果具有可比性,假设单位货币化补偿价格、对外销售拆迁返还面积(3502平方米)单价均按该项目实际发生的单位开发成本2725元计算;

  ③房地产开发费用按取得“土地使用权所支付的金额”、“房地产开发成本”之和的10%计算;④税务机关核定的“成本价”与企业实际“单位开发成本”一致。

  (4)计算结果

  (5)案例分析:

  上述清算结果清楚说明:“实物化补偿”比“货币化补偿”多缴土地增值税858865.50元,其原因:“实物化补偿”方式下,该企业将房产补偿给被拆迁人的3502平方米,按单位开发成本2725元计算,确认了“计税收入”9542950.00元,计提了营业税及附加524862.25元,但这部分收入没有计入“转让房地产收入”,同时,也没有作为支付给被拆迁人的“补偿费”计入“房地产开发成本”,导致少扣除“房地产开发费用”954295.00元,少扣除“财政部规定加计200%扣除数”1908590.00元,两者合计少扣除2862885.00元,多缴土地增值税 858865.50元(2862885.00×30%)。

  两种补偿方式导致土地增值税清算结果不同,是会计与税法差异造成的吗?

  从会计角度上看:“实物化补偿”这种方式实质上是一种“以新换旧”业务,即房地产开发企业用新建的房产换入被拆迁人的旧房产。这笔经济业务是由两部分组成,房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房,这是一种购买业务;另一部分足将新建房产以相同价格出售给被拆迁人,这是一种销售行为。由于购买价与销售价相等,《拆迁补偿协议》上一般只反映拆迁及补偿的面积,而不反映其价值量,房地产开发企业在会计处理时,大多数会计错误将“实物补偿方式”理解为是一种“非货币性资产交换”,按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理,只将收到补差部分的房价来确认收入,从被拆迁人手中购入旧房产价值账面不反映,这样企业账面反映资产是不完整的,这部分资产无法摊入开发成本;同销售给被拆迁人房产不作收入处理,这就导致少记转让房产的收入、同时少转开发成本。

  在上述案例中,我们不难看出:“实物化补偿”比“货币化补偿”房地产开发成本少9542950.00元,在其他条件不变的情况下,拆迁补偿方式不同,不应导致开发成本差异,笔者认为:这是典型的账务处理差错造成的,本案例是将“以旧换新”错误地理解为“非货币性资产交换”,这在房地产开发企业会计核算中普遍存在的错误。

  从税法的角度看:“实物补偿”方式下,返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认为“计税收入”,缴纳营业税及附加。值得一提的是:这里的“成本价”不是企业实际发生的“单位开发成本”,而应是当地主管税务机关或物价部门核定的“单位开发成本”,实际操作过程中,主管税务机关很少核定“单位开发成本”,房地产开发企业只能按实际发生的“单位开发成本”计算“计税收入”;若主管税务机关或物价部门核定“成本价”与企业实际“单位开发成本”有差异,在计算企业所得税时进行纳税调整。

  房地产开发企业选择拆迁补偿方式选择

  “拆近补偿费”是房地产开发企业“开发成本”的重要组成部分,也是计算土地增值税时占比重较大的扣除项目,令人困惑的是:为何拆迁补偿方式不同会导致土地增值税清算结果较大差异呢?

  房地产开发企业的房屋拆迁补偿有两种方式,一种是货币化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁入(单位或个人)达成协议,按拆迁面积与单位面积应补偿金额计算出补偿费,房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务部门开具的发票,将这部分“拆迁补偿费”计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出作为扣除项目,并按《土地增值税暂行条例》的规定,作为“房产开发费用”、“财政部规定的加计扣除20%”的基数,另一种是实物化补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人达成协议,按拆迁房屋的面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积按市场价或协议价销售给被拆迁人,这就是我们通常所说“拆一还一”补偿方式,这种补偿方式产生的结果是:房地产开发企业返还给被拆迁人的房产,会计上一般不作为收入处理,这部分“拆迁补偿费”也未计入“开发成本”,在计算土地增值税时,这部分支出没有作为“房产开发费用”和“财政部规定的加计扣除20%”的基数。

  由于两种拆迁补偿方式的不同,导致了在计算土地增值税加计扣除的基数不一致,直接影响到土地增值税清算结果。究竟拆迁补偿方式不同对土地增值税产生多大的影响呢?下面通过案例加以分析。

  案例:(1)项目基本概况

  某房地产开发企业于2005年2月开发“新世纪名人苑”项目,该项目批准用地面积10406.00平方米,容积率3.9,项目于2006年3月竣工,经房产管理部门测绘总建筑面积40665平方米,其中;可售面积38155平方米(住宅29882平方米、商业办公4771平方米、拆迁返还面积 3502平方米);公共设施面积2510平方米(人防工程1500平方米、物业管理中心260平方米、居委会50平方米、文化站700平方米),该项目全部销售完毕,公共设施移交给相关部门。

  (2)项目基本数据

  [数据1]项目收入、成本情况该项目实际取得转让房地产收入为169143531.55元,均为货币收入(不含拆迁返还面积的收入);项目实际开发成本103964988.78元,其中:取得土地使用权的成本24720418.39元,房地产建造成本79244570.39元。按可售面积计算单位开发成本2725元(103964988.78/38155);开发成本中包含各类行政性规费如:墙改基金、劳保基金、规划技术服务费、散装水泥基金、白蚁防治费、城市基础设施配套费计3306327.86元,行政性规费不作为20%加计扣除的基数。

  [数据2]项目实现税金

  该项目实际发生与转让房地产有关的税金9827756.49元(含拆迁返还面积的收入应交的税金),其中:营业税8934324.08元城建税625402.69元教育费附加268029.72元,营业税税率5%,城市维护建设税7%,教育费附加3%.

  (3)前提条件

  ①经测算,该项目不划分为普通居宅和非普通居宅更节税;

  ②为了使两种补偿方式下土地增值税清算结果具有可比性,假设单位货币化补偿价格、对外销售拆迁返还面积(3502平方米)单价均按该项目实际发生的单位开发成本2725元计算;

  ③房地产开发费用按取得“土地使用权所支付的金额”、“房地产开发成本”之和的10%计算;④税务机关核定的“成本价”与企业实际“单位开发成本”一致。

  (4)计算结果

  (5)案例分析:(见下表)

  上述清算结果清楚说明:“实物化补偿”比“货币化补偿”多缴土地增值税858865.50元,其原因:“实物化补偿”方式下,该企业将房产补偿给被拆迁人的3502平方米,按单位开发成本2725元计算,确认了“计税收入”9542950.00元,计提了营业税及附加524862.25元,但这部分收入没有计入“转让房地产收入”,同时,也没有作为支付给被拆迁人的“补偿费”计入“房地产开发成本”,导致少扣除“房地产开发费用”954295.00元,少扣除“财政部规定加计200%扣除数”1908590.00元,两者合计少扣除2862885.00元,多缴土地增值税 858865.50元(2862885.00×30%)。

  两种补偿方式导致土地增值税清算结果不同,是会计与税法差异造成的吗?

  从会计角度上看:“实物化补偿”这种方式实质上是一种“以新换旧”业务,即房地产开发企业用新建的房产换入被拆迁人的旧房产。这笔经济业务是由两部分组成,房地产开发企业先从被拆迁人手中购入旧房,这是一种购买业务;另一部分足将新建房产以相同价格出售给被拆迁人,这是一种销售行为。由于购买价与销售价相等,《拆迁补偿协议》上一般只反映拆迁及补偿的面积,而不反映其价值量,房地产开发企业在会计处理时,大多数会计错误将“实物补偿方式”理解为是一种“非货币性资产交换”,按照《企业会计准则——非货币性资产交换》的规定进行账务处理,只将收到补差部分的房价来确认收入,从被拆迁人手中购入旧房产价值账面不反映,这样企业账面反映资产是不完整的,这部分资产无法摊入开发成本;同销售给被拆迁人房产不作收入处理,这就导致少记转让房产的收入、同时少转开发成本。

  在上述案例中,我们不难看出:“实物化补偿”比“货币化补偿”房地产开发成本少9542950.00元,在其他条件不变的情况下,拆迁补偿方式不同,不应导致开发成本差异,笔者认为:这是典型的账务处理差错造成的,本案例是将“以旧换新”错误地理解为“非货币性资产交换”,这在房地产开发企业会计核算中普遍存在的错误。

  从税法的角度看:“实物补偿”方式下,返还给被拆迁人的房产应按“成本价”确认为“计税收入”,缴纳营业税及附加。值得一提的是:这里的“成本价”不是企业实际发生的“单位开发成本”,而应是当地主管税务机关或物价部门核定的“单位开发成本”,实际操作过程中,主管税务机关很少核定“单位开发成本”,房地产开发企业只能按实际发生的“单位开发成本”计算“计税收入”;若主管税务机关或物价部门核定“成本价”与企业实际“单位开发成本”有差异,在计算企业所得税时进行纳税调整。 【广西侵权损害赔偿网维权律师咨询热线13507728316】

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