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房屋买卖合同纠纷不应适用不动产专属管辖
2015-04-12 18:19:17 来源: 作者: 【 】 浏览:557次 评论:0
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   案情:2002年8月12日王某与蚌埠市某房地产开发公司签订一份《商品房购销合同》,载明:王某购买位于蚌埠市某小区3#楼6单元2楼西户房屋一套,建筑面积122平方米,购房金额为158600元。后王某得知:开发公司于2002年6月8日已将其购买的该套商品房卖给何某。2008年5月6日蚌埠市房地产管理局并为何某发放了房地权证书。王某以一房两卖为由起诉要求房屋开发公司双倍返还购房款,并赔偿损失。

  一种观点认为,按照我国《民事诉讼法》第34条第1款之规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。该案是房屋买卖合同纠纷,属于与不动产有关的纠纷,应由房屋所在地人民法院专属管辖;另一种观点认为,对于本案纠纷,虽然涉及不动产,但应当看到,本案的实质并非不动产物权的变动,而是一般的合同违约纠纷,因而不适用专属管辖的规定。按照《民事诉讼法》第24条之规定:“因合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”

  笔者支持第二种观点,理由如下:

  关于不动产有关纠纷的管辖法院问题,我国《民事诉讼法》第34条第1款规定,“因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖”。该条“不动产纠纷”应理解为不动产物权纠纷,不动产纠纷专属管辖是针对物的权属关系发生争议,之所以专属管辖是因为不动产标的便于该地法院进行调查、勘验,及时查明案件,也为了便于案件审理终结生效后得以顺利执行。本案的合同违约之诉与民诉法34条规定不动产纠纷是有本质区别的。第一种观点把因涉及不动产买卖合同所生违约之诉也强列为专属管辖则属任意扩张解释,该扩张解释本身已超出该条文可能的文意范围。笔者认为,不动产纠纷情况是非常复杂的,应根据案件情况分别对待,涉及物权纠纷的应适用专属管辖。如果不涉及物权纠纷的不应使用专属管辖的规定。本案是一般的合同违约纠纷,因而不适用专属管辖的规定,应按照《民事诉讼法》第24条之规定:由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

  最高人民法院在1995年12月8日《关于广东顺德东南亚地产发展有限公司诉湖南通利房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案和湖南通利房地产开发有限公司诉广东顺德东南亚地产发展有限公司债务纠纷案管辖问题的通知》中,认为虽然涉及房地产,但案件纠纷是纯粹的给付货币的债务纠纷,由双方约定管辖法院并无不当,并不违反专属管辖的规定。2010年12月21日北京高院的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》中也有一条规定:因房屋买卖合同纠纷提起的诉讼,由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。这条规定虽然是由北京高院颁布的,但这个指导意见其它城市亦可参照适用。综上,笔者建议对涉及到不动产非权属争议的合同纠纷案件不应适用不动产专属管辖的规定。

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